はじめに

国内プライベートエクイティ（PE）ファンドの老舗であるアドバンテッジパートナーズが、2026年度から不動産投資事業に本格参入する方針を打ち出しました。5年間で5000億円規模の投資を計画しており、中堅企業の資産売却の受け皿となることを目指しています。

不動産投資部門の責任者には、シンガポール政府投資公社（GIC）の前日本代表である杉本健氏を招聘しました。日本のPEファンド業界では、企業買収に加えて不動産投資を手がける動きが広がりつつあり、今回の参入はその流れを象徴するものといえます。本記事では、参入の背景や戦略、市場環境について解説します。

アドバンテッジパートナーズの概要と実績

日本初のPEファンドとしての歴史

アドバンテッジパートナーズは、ベイン・アンド・カンパニー出身者によって1992年に設立された日本初のプライベートエクイティファンドです。1997年から本格的な投資活動を開始し、これまでに国内で約4000億円を投資、投資先企業数は100社を超える実績を持ちます。

同社はバイアウト（企業買収）投資を中核事業としており、中堅企業を中心に経営支援を通じた企業価値の向上を図ってきました。2023年にはVII号ファンドの募集を完了し、総額1300億円を調達しています。消費財、ヘルスケア、製造業など幅広い業種への投資実績があり、日本のPE市場をけん引してきた存在です。

不動産投資への事業拡大

これまで企業投資に特化してきたアドバンテッジパートナーズが、不動産投資という新たな領域に踏み出す背景には、PE業界全体の戦略的な進化があります。近年、企業買収と並行して投資先企業が保有する不動産（工場・倉庫・オフィス等）を流動化し、資本効率を最大化する「事業×不動産」のハイブリッド投資手法が注目されています。

同社は2026年4月に不動産投資の新会社を本格稼働させ、5年間で5000億円という大規模な投資計画を掲げています。ターゲットは外資ファンドが手がけにくい中小型案件であり、中堅企業の資本効率向上を後押しする戦略です。

杉本健氏の招聘とその意味

GIC前日本代表の豊富な経験

不動産投資部門の責任者に就任した杉本健氏は、不動産投資のプロフェッショナルとして豊富な経歴を持つ人物です。アドバンテッジパートナーズの公式サイトによると、杉本氏は2017年から2026年までGIC（シンガポール政府投資公社）の日本オフィスの代表取締役兼責任者を務め、日本国内のすべての不動産投資活動を統括していました。

GIC入社以前は、1999年から2017年までゴールドマン・サックスに在籍し、メルチャントバンキング部門およびリアルティ・マネジメント部門で活躍しました。不動産資産、ホテル・レジャー施設、物流施設、太陽光発電など、多様な不動産アセットクラスへの投資経験を有しています。

機関投資家の知見を国内PEに導入

GICは世界最大級のソブリン・ウェルス・ファンド（政府系投資ファンド）のひとつであり、日本でも積極的な不動産投資を展開してきました。杉本氏の招聘は、こうしたグローバルな機関投資家のノウハウを国内PE業界に持ち込む狙いがあるとみられます。

特に、GIC在任中に培った不動産のバリュエーション（資産評価）手法やリスク管理の知見は、アドバンテッジパートナーズが中小型不動産案件を効率的に選別・運用するうえで大きな強みとなるでしょう。

中小型案件に特化する戦略の背景

外資ファンドとのすみ分け

2026年の日本不動産投資市場では、外資ファンドの大型案件への投資が引き続き活発です。JLL（ジョーンズ ラング ラサール）の市場展望によると、2026年もオフィスを中心に賃料水準の上昇が見込まれ、国内外から多くの投資家を惹きつける見通しとなっています。

一方で、数十億円から数百億円規模の中小型案件は、外資ファンドにとっては投資効率の観点から手がけにくい領域です。アドバンテッジパートナーズは、この「外資の手が届きにくいゾーン」に狙いを定めることで差別化を図っています。中堅企業が事業再編や事業承継にともなって売却する保有不動産の受け皿となり、企業の資本効率向上を支援する戦略です。

PEファンドによる不動産参入の潮流

国内PEファンドの不動産投資参入は、アドバンテッジパートナーズだけの動きではありません。先行事例として、日本特化型PEファンドのインテグラルが2025年1月に不動産1号ファンド（IREF I）を立ち上げています。インテグラル・リアルエステートは、バリューアッド型（既存物件の価値を改修・運営改善で高める手法）の投資戦略を中核としており、2025年12月時点で累計取得総額が400億円を超える実績を挙げています。

企業買収で培った経営改善ノウハウと不動産の資産運用を組み合わせる「ハイブリッド投資」は、PEファンドならではの強みを活かせる領域として注目が高まっています。

注意点・展望

金利上昇リスクへの備え

日本銀行の金融政策正常化にともない、金利上昇局面が続いています。不動産投資において借入コストの上昇は利回りを圧迫する要因となるため、レバレッジ（借入倍率）の管理が重要な課題となります。PEファンドが不動産投資に参入する際には、企業投資とは異なるリスク管理体制の構築が求められるでしょう。

中堅企業のCRE戦略との連携

今後、事業承継やカーブアウト（事業の切り出し）にともなう不動産売却ニーズは増加が見込まれます。PEファンドが企業買収と不動産投資の両面から支援できるようになれば、中堅企業にとっては資本効率の改善と経営資源の集中を同時に実現するパートナーとなりえます。アドバンテッジパートナーズの5000億円投資計画がどのようなペースで実行され、どの程度のリターンを生み出すかが、今後のPE業界の不動産参入の行方を左右する試金石となりそうです。

まとめ

アドバンテッジパートナーズの不動産投資参入は、日本のPE業界における事業拡大の新たなトレンドを示すものです。GIC前日本代表の杉本健氏を招聘し、5年で5000億円という大規模な投資計画を掲げる同社は、外資ファンドが手がけにくい中小型案件に特化することで独自のポジションを築こうとしています。

中堅企業の事業承継や資産売却ニーズが高まるなか、企業買収と不動産投資を組み合わせたハイブリッド戦略が今後どのように展開されるか、引き続き注目していく必要があります。

参考資料:

• 株式会社アドバンテッジパートナーズ - 杉本健氏プロフィール
• アドバンテッジパートナーズ公式サイト
• 2026年はどうなる？日本不動産投資市場の展望 - JLL
• インテグラルが挑む「不動産投資ファンド」の勝算 - 東洋経済オンライン
• 日本における長期投資 - GIC
• アドバンテッジパートナーズ - Wikipedia