はじめに

企業不動産を巡る議論が、再び経営の前面に出てきました。バブル崩壊後の日本企業は、保有不動産の不良債権化に直面し、売却やオフバランス化を進めました。しかし2026年の論点は、単純な資産圧縮ではありません。いま問われているのは、その不動産を自社が持ち続けることが本当に企業価値の最大化につながるのか、という「ベストオーナー」の視点です。

背景には二つの変化があります。第一に、東京証券取引所が資本コストや株価を意識した経営を全上場会社に求め、資産の持ち方まで説明責任の対象にしたことです。第二に、地価上昇や証券化市場の成熟によって、不動産を保有する主体の選択肢が増えたことです。本稿では、企業不動産のベストオーナー論がなぜ再浮上したのか、その実務的な意味を整理します。

ベストオーナー論が再燃する構造変化

資本効率圧力と企業不動産の再評価

国土交通省のCRE関連資料は、企業不動産を「企業価値向上」の観点から経営戦略的に見直し、不動産投資の効率性を最大限高める考え方として整理しています。これは古い議論に見えますが、足元で再び現実味を帯びたのは、東証が2023年3月31日にプライム市場とスタンダード市場の全上場会社へ、資本コストや資本収益性を把握し、取締役会で分析・評価し、改善計画を継続的に開示するよう要請したためです。東証はその後も一覧表の毎月更新や開示内容の拡充を続けています。

この要請が示すのは、余剰資産を持つこと自体が問題なのではなく、保有の合理性を説明できないことが問題だということです。本社ビル、社宅、遊休地、物流施設、ホテル、店舗などは、それぞれ資産特性が異なります。自社の事業シナジーが大きい資産なのか、専門運営主体に委ねた方が高収益化できる資産なのかを切り分ける必要があります。ベストオーナー論とは、売るか持つかの二択ではなく、誰が最も高い運営力と資本効率で価値を引き出せるかを問う視点です。

地価回復と市場環境の変化

保有の見直しが進みやすくなったのは、外部環境も変わったからです。国土交通省の2026年地価公示では、全国26,000地点を対象に、全用途平均、住宅地、商業地のいずれも5年連続で上昇しました。三大都市圏では上昇幅が拡大し、地方圏でも上昇傾向が続いています。地価が回復し、用途別の収益性も見えやすくなったことで、含み益の顕在化や資産入れ替えを検討しやすい局面に入ったと言えます。

加えて、買い手の層が厚くなりました。不動産証券化協会によれば、不動産証券化は土地や建物を裏付けに証券を発行し、資金調達の多様化や財務体質の改善、リスク分散を可能にする仕組みです。1990年代の地価下落を契機に、不動産の所有と経営を分離したい企業ニーズが高まり、2001年にはJ-REITが上場しました。現在は私募リートや私募ファンドの情報も四半期ごとに公表されており、資産を受け入れる器が制度面でも運用面でも整っています。

持つか売るかではない実務設計

保有継続が合理的な資産

ベストオーナー論を短絡的な売却論にすると失敗します。事業と不可分の拠点は、むしろ自社保有の合理性が強いからです。例えば、ブランド体験そのものを生む旗艦店、沿線価値や街づくりと連動する複合施設、製造や物流の供給力を左右する戦略拠点は、賃料水準だけで測れません。こうした資産は、営業利益だけでなく、集客、ブランド、供給安定、データ蓄積といった無形価値を生みます。

したがって経営陣が見るべきなのは、帳簿価格や含み益だけではありません。自社保有でなければ実現できない事業上の便益があるか、資産価値向上に必要な投資を継続できるか、代替的な賃借や外部委託で同等の価値を確保できるかを比較する必要があります。ここを曖昧にしたまま資産圧縮だけを急ぐと、短期的にROICが改善しても中長期の競争力を削る恐れがあります。

運営分離とキャピタルリサイクルの広がり

一方で、自社が最適保有者とは言い切れない資産も増えています。西武不動産は、自社サイトで保有前提のビジネスモデルから、流動化と再投資を持続的に行うキャピタルリサイクルとの両輪で成長する方針を明示しました。2025年3月には都内レジデンス3物件を組み入れた私募ファンドにエクイティ投資を実行し、同社は4社体制で開発、AM、PM、BMを分け、保有物件や開発物件を私募ファンド等へ組み入れてバランスシートをコントロールする考え方も示しています。

ここで重要なのは、所有権を手放すことと、価値創造から撤退することは同義ではないという点です。開発、リーシング、運営、アセットマネジメント、ブランド管理のどこに自社の競争優位があるのかを見極めれば、保有を減らしてもフィー収入やスポンサー収益を取りに行けます。ベストオーナー論の本質は、資産から退出することではなく、資産との付き合い方を資本効率と運営能力に合わせて再設計することにあります。

注意点・展望

注意したいのは、売却やセールアンドリースバックが万能ではないことです。賃料上昇局面では、将来の固定費増加や用途変更制約が重くなる可能性があります。地価上昇が続く局面では、早すぎる売却が機会損失になることもあります。反対に、地価が上がっているからといって、低収益資産を抱え続ける合理性が自動的に生まれるわけでもありません。

今後の焦点は、企業が不動産を事業ポートフォリオの一部として説明できるかどうかです。東証の要請は、資本コストを踏まえた経営資源配分を求めています。不動産だけを聖域にせず、事業との一体性、期待収益、代替可能性、外部パートナーの活用余地を定量と定性の両面で示す企業ほど、投資家との対話もしやすくなるでしょう。ベストオーナー論は、不動産部門の話ではなく、経営そのものの言葉になりつつあります。

まとめ

企業不動産のベストオーナー論が再び重要になったのは、地価回復や証券化市場の成熟だけが理由ではありません。資本効率を説明できる経営が求められ、保有する意味そのものを問い直す局面に入ったからです。自社保有が最適な資産もあれば、運営と所有を分離した方が価値を引き出せる資産もあります。

次の一手として有効なのは、全保有資産を一律に扱わず、「事業一体型」「価値向上型」「流動化候補」の三つ程度に分類することです。そのうえで、ROICやIRRだけでなく、ブランド、供給力、街づくり効果まで含めて評価することが重要です。不動産でもベストオーナー論が必要な時代とは、持つ理由を説明できる企業だけが、持ち続ける資格を持つ時代だと言えます。

参考資料:

• 資本コストや株価を意識した経営の実現に向けた対応（プライム・スタンダード市場） | 日本取引所グループ
• ＣＲＥ戦略を実践するための手引き | 国土交通省
• 全国の地価動向は全用途平均で5年連続上昇 令和8年地価公示 | 国土交通省
• 不動産証券化とは？ | 不動産証券化協会
• 不動産の証券化 | 不動産証券化協会
• 2025年 私募リート・クォータリー | 不動産証券化協会
• 西武不動産について | 株式会社西武不動産
• 都内レジデンスへのエクイティ投資実行に関するお知らせ | 株式会社西武不動産