はじめに

日本銀行は2026年4月の金融政策決定会合で政策金利を0.75%に据え置きましたが、9名の政策委員のうち3名が利上げを主張するなど、追加利上げへの機運は着実に高まっています。野村證券のメインシナリオでは、2026年6月・12月、2027年6月と3回の利上げが見込まれ、ターミナルレート（政策金利の到達点）は1.5%に達する可能性があります。

変動金利型の住宅ローンを組む人が依然として多い中、政策金利の上昇は毎月の返済額を確実に押し上げます。とりわけ首都圏ではマンション価格が高騰を続けており、若い世代ほど借入額が大きくなりやすい構造があります。「月2万円の負担増」は本当に想定内と言えるのか。金利の仕組みから家計への影響、そして取りうる対策まで整理します。

変動金利住宅ローンの現在地と利上げシナリオ

変動金利はついに1%台へ

2026年4月、主要銀行の変動金利は適用金利ベースで0.9〜1.1%台に突入しました。2024年3月のマイナス金利解除前には0.3〜0.5%台だった水準から、わずか2年で倍以上に上昇した計算です。これは2025年12月に日銀が政策金利を0.5%から0.75%へ引き上げた影響が、2026年春の金利改定に反映されたためです。

固定金利はさらに先行して上昇しています。2026年5月時点でフラット35の金利は2.71%、10年固定金利は2.6〜3.1%台が中心です。長期金利の上昇を受け、変動金利との差は約1.6ポイントまで広がっています。

利上げの「次」はいつ来るか

日銀の4月会合では、3名の政策委員が0.25ポイントの利上げを主張し据え置きに反対しました。3月会合での反対は1名だったため、利上げ派が急速に増えていることがわかります。市場では2026年6月会合（6月16〜17日）での1.0%への利上げが有力視されています。

野村證券は2026年に2回、2027年に1回の計3回の利上げを新たなメインシナリオとして提示しています。この場合、政策金利は2027年半ばに1.5%に達します。三井住友DSアセットマネジメントも中立金利の推計レンジ下限である1.0%を超える水準まで利上げが続く可能性を指摘しています。

月2万円の負担増は「想定内」と言えるのか

具体的な返済額シミュレーション

金利上昇が返済額にどう響くかを具体的に見てみましょう。イオン銀行の試算によると、借入額4,500万円・35年返済の場合、金利が1%上昇すると月々の返済額は約1万4,000円増加するとされています。

さらに踏み込んだシミュレーションでは、4,000万円を35年返済で借りた場合、金利が当初の0.6%から3年後に1.6%に上昇すると、毎月返済額は約10万5,600円から約12万2,800円へと約1万7,200円増加します。6年後に2.6%まで上がれば約13万9,900円となり、当初比で月3万4,000円以上の増加です。

住宅金融支援機構の調査では、変動金利利用者の約7割が「金利2%以上」を覚悟しているとの結果が出ています。しかし「覚悟している」ことと「対応できる」ことは同義ではありません。

若年層特有のリスク構造

若い世代が特に厳しい状況に置かれるのには構造的な理由があります。首都圏の新築マンション平均価格は2025年通年で9,182万円に達し、東京23区に限れば1億3,613万円と3年連続で1億円を超えました。住宅ローンの年収倍率は全国平均で8倍前後、東京都では13倍を超える水準です。

20代後半〜30代前半で住宅を購入する場合、年収がまだ上昇途上であるにもかかわらず、借入額は大きくなりがちです。返済負担率（年収に対する年間返済額の割合）の理想は20〜25%とされていますが、物件価格の高騰と金利上昇が重なれば、この水準を大幅に超えるリスクがあります。

加えて、若年層は返済期間が長期にわたるため、金利変動の累積的な影響をより大きく受けます。35年ローンを30歳で組んだ場合、その間に複数回の金利サイクルを経験することになります。

5年ルール・125%ルールの「安心」と「盲点」

返済額激変を防ぐ二つのルール

変動金利型住宅ローンには、急激な返済額の増加を抑える仕組みが設けられています。「5年ルール」は、金利が変動しても5年間は毎月の返済額が変わらないというものです。「125%ルール」は、5年ごとの返済額見直し時に、増加幅を前回の125%までに制限する仕組みです。

たとえば月10万円の返済額であれば、5年後の見直しで最大12万5,000円までしか上がりません。この二つのルールにより、金利が急騰しても生活が一気に破綻するリスクは軽減されています。

未払い利息という「見えない負債」

しかし、これらのルールには重大な盲点があります。返済額が抑えられている間、金利上昇分は「元本と利息の配分変更」で吸収されます。つまり、利息の割合が増え、元本がなかなか減りません。

さらに深刻なのが「未払い利息」の発生です。金利が大幅に上昇した場合、本来支払うべき利息が毎月の返済額を上回り、払いきれない利息が蓄積されていきます。この状態では毎月の返済がすべて利息の支払いに充てられ、元本が1円も減らないばかりか、未払い利息分が新たな借金として膨らんでいきます。

このルールが適用されるのは元利均等返済の場合のみであり、元金均等返済を選んだ場合は金利上昇がそのまま返済額に反映されます。また、一部のネット銀行ではそもそもこれらのルールを採用していないケースもあるため、自分のローン契約の条件を確認しておくことが重要です。

変わりつつある金利タイプの選択行動

変動金利離れの兆候

住宅金融支援機構の2026年1月調査によると、住宅ローン利用者のうち変動金利型を選んだ割合は75.0%でした。依然として高水準ですが、2025年4月調査の79.0%から4ポイント減少しています。代わりに固定期間選択型が2.7ポイント、全期間固定型が1.3ポイント増加しました。

特に注目すべきは、全期間固定金利型のフラット35の申請戸数です。2025年10〜12月の申請戸数は14,955戸と、前年同期の10,055戸から48.7%増という大幅な伸びを記録しています。金利の先高観が強まる中、「これ以上の金利上昇リスクを取りたくない」と考える借り手が増えていることの表れです。

変動と固定、どちらが有利か

2026年5月時点で、変動金利と固定金利（フラット35）の差は約1.6ポイントです。住まいサーフィンの試算では、「変動金利が今後1.63%以上上昇し、それが35年間続くのであれば固定金利の方が有利」とされています。

野村證券のメインシナリオが実現し政策金利が1.5%に達した場合、変動金利は現在の約1%から2%前後まで上昇する可能性があります。この場合、変動と固定の総返済額の差は大幅に縮小するか、逆転する可能性もあります。

ただし、金利がどこまで上がるかは経済情勢次第であり、確定的なことは誰にもわかりません。重要なのは、自身の返済余力を冷静に見極めることです。

注意点・今後の展望

住宅ローン減税の制度変更にも目配りを

2026年からの住宅ローン減税では、控除率0.7%・控除期間は新築で原則13年という枠組みが維持されつつ、適用期限が令和12年（2030年）まで5年間延長されました。また、床面積要件が50㎡以上から40㎡以上に緩和され、単身者やコンパクトな住まいを求める若年層にとっては選択肢が広がっています。

ただし、控除率0.7%に対して変動金利が1%を超える局面では、控除による実質的なメリットが薄れる点に注意が必要です。かつてのように「住宅ローン減税で金利負担がほぼ相殺される」という状況は過去のものになりつつあります。

金利上昇局面で取りうる具体策

まず確認すべきは、自分のローン契約に5年ルール・125%ルールが適用されるかどうかです。適用される場合でも、返済額が抑えられている間に家計の見直しを進め、繰り上げ返済の原資を確保しておくことが望ましいとされています。

固定金利への借り換えは、変動金利との差が0.7%以内に縮んだ場合に検討の価値があるとする専門家の見方もあります。ただし、借り換えには手数料や諸費用がかかるため、総合的な損得計算が欠かせません。

まとめ

日銀の利上げサイクルが続く中、変動金利型住宅ローンの「月2万円の負担増」は、政策金利が1.0〜1.5%に向かうシナリオでは十分に現実的な数字です。特にマンション価格が高止まりする首都圏で高額のローンを組む若年層にとって、金利上昇の影響は返済期間の長さゆえに累積的に重くのしかかります。

5年ルール・125%ルールは急激な負担増を防ぐ緩衝材ですが、未払い利息の蓄積というリスクを内包しています。金利タイプの見直し、繰り上げ返済の計画、そして何より自身の返済余力の把握を早い段階から進めておくことが、「金利のある世界」を乗り越えるための第一歩といえるでしょう。

参考資料:

• 日銀追加利上げで住宅ローンはいつ上がる？2026年の変動金利予想を解説 | モゲチェック
• 住宅ローン、金利1％増で月々いくら上がる？日銀の「利上げ」の影響を解説 | イオン銀行
• 日銀の追加利上げ予想 2026年2回・2027年1回を新たなメインシナリオに | 野村證券
• 住宅ローン金利2026年5月の最新動向 | モゲチェック
• 変動金利の5年ルールと125％ルールとは？ | SBI新生銀行
• 2026年最新調査 住宅ローン利用者の約7割が変動金利2%以上を覚悟 | モゲチェック
• 主要銀行の住宅ローン、2026年4月の金利はどうなった？ | Business Insider Japan
• 日銀次の利上げは「26年7月」が有力 手探りの最終ゴールは政策金利「1.25％～1.75％」か | ダイヤモンド・オンライン
• 住宅ローン減税制度を徹底解説！2026年の変更点や適用条件は？ | 住まいサーフィン