はじめに

首都圏の新築マンション市場では、価格上昇がもはや一時的な現象ではなくなっています。LIFULL HOME’S PRESSによると、2025年の首都圏新築マンション平均価格は9,182万円に達し、過去最高を更新しました。こうした局面で供給が急増したのが、土地を所有せず一定期間だけ借りる定期借地権マンションです。長谷工総合研究所は、2025年の首都圏の定期借地権マンション新規供給戸数が1,502戸となり、前年547戸を大きく上回ったと整理しています。

注目を集める理由は単純な「安さ」だけではありません。都心や駅近の土地を所有権ではなく借地で活用することで、立地の質と価格の折り合いをつけやすいからです。その一方で、契約満了、地代、解体準備金、住宅ローンの制約といった、所有権マンションにはない論点もあります。中古での出口戦略まで含めて考える必要があり、そこでしばしば語られるのが「残り35年の壁」です。本稿では、制度の骨格、供給急増の背景、そして35年価値ピーク説の実像を整理します。

制度と供給急増の背景

満期前提の制度設計

定期借地権マンションの土台にあるのは、1992年施行の借地借家法です。国土交通省の解説によると、居住用マンションで一般的に使われる一般定期借地権は、存続期間を50年以上とし、契約更新をしないこと、建物再築による期間延長をしないこと、期間満了時の建物買取請求をしないことを、公正証書などの書面で定める仕組みです。つまり、購入者が持つのは土地の永久所有権ではなく、期限付きの利用権と建物の区分所有権です。

この制度設計は、土地所有者の側から見ると強い合理性があります。普通借地権では契約関係が長期固定化しやすいのに対し、一般定期借地権では終了時期があらかじめ確定しています。国土交通省は、こうした終了の明確さが土地所有者のリスクを下げ、未利用地や低利用地の活用を進めやすくしたと説明しています。実際、前払地代方式が使われる案件も多く、土地所有者はまとまった資金を確保しつつ、土地そのものは手放さずに済みます。

購入者側の負担構造は、所有権マンションとかなり異なります。物件価格には土地取得費が丸ごと乗らないため、初期価格を抑えやすい半面、月々の地代や、将来の建物解体に備える積立金が必要になります。国税庁は前払賃料を定めた定期借地権契約書の書式例まで公表しており、前払賃料や月払い地代をどう区分するかが実務上の重要論点であることが分かります。購入時の価格だけでなく、保有期間全体の総コストを見る必要がある商品です。

2025年の供給急増

では、なぜ2025年に供給が跳ねたのか。直接の背景は、所有権マンション市場の行き詰まりです。長谷工総合研究所によると、2025年の首都圏所有権マンション新規供給戸数は2万1,962戸で前年比4.5％減でした。一方で、同研究所は集計対象外の定期借地権マンションが1,502戸まで増えたとしています。つまり市場全体が大きく拡大したというより、価格高騰下で定借型が供給の受け皿として機能した構図です。

LIFULL HOME’S PRESSは、2025年の定期借地権分譲が過去最多となった理由を、都心周辺の立地条件の良い企業保有地などで、所有権分譲より1〜2割安価に出しやすい点に求めています。これは買い手だけの都合ではありません。共同通信配信の記事でも、開発会社は土地の仕入れに苦労しており、賃借なら好条件の土地を確保しやすいと整理されています。土地所有者は売却せずに済み、開発会社は用地確保の選択肢が増え、購入者は価格を抑えて都心立地へアクセスできる。三者の利害が一致しやすい局面だったわけです。

長谷工総合研究所が2024年にまとめたレポートも、この流れを裏づけます。2023年時点の全国の定期借地権マンション供給は115件1,257戸で、所有権マンションに対する比率は1.9％程度でしたが、供給エリアは2020年以降、首都圏では都内23区、近畿圏では大阪市に集中していました。しかも、東京駅や大阪駅から近い都心寄りのエリアが中心です。昔の定借が「郊外で広くて安い」商品だったのに対し、現在の定借は「都心でも価格を少し下げて立地を取る」商品へ性格が変わっています。

ここで見落としにくいのが、公的主体の役割が限定的だという点です。日本不動産研究所と都市農地活用支援センターの2024年調査によると、2023年に公的主体が供給した定期借地権付住宅は2販売単位、4戸のみで、すべて一戸建てでした。住宅での公的供給はごく小さいため、足元のマンション供給急増は、公有地活用が全国一斉に広がった結果というより、都心部の民間保有地や再開発型案件の増加として読む方が実態に近いです。

価格優位を生む三者の合理性

購入者から見た低価格の内訳

購入者にとって最大の魅力は、やはり初期価格の下がり方です。長谷工総合研究所は、2022年以降に供給された首都圏の定期借地権マンションを近隣の所有権マンションと比較し、同程度の専有面積であれば平均価格はおおむね8割程度、1割程度広い住戸でも9割前後から同等程度に収まる例が多いとしています。土地価格の高い都心でこの差が出るのは大きく、同じ予算でも立地を上げるか、面積を広げるかの余地が生まれます。

この価格優位は、実需層が新築市場から押し出されている局面ほど効きます。2025年の首都圏平均価格9,182万円という水準では、所有権の新築を諦め、中古や戸建てに流れる世帯が増えても不思議ではありません。定期借地権マンションは、所有権の完全な代替ではないものの、「都心近接に住みたいが、土地代まで丸ごとは負担できない」という層にとって、現実的な中間解になっています。

ただし、安い理由は単純明快です。土地を買っていないからです。所有権マンションでは購入価格に内包される土地代が薄くなる代わりに、定借では利用期間に応じた地代や積立金が継続的に発生します。国土交通省は、期間満了時には原則として建物を取り壊して土地を返還すると説明しており、国税庁の資料でも前払賃料や未経過分の扱いが細かく整理されています。見かけの販売価格だけで有利不利を判断すると、保有後に想定外の負担が見えやすい商品です。

土地所有者と開発会社の利害

土地所有者の合理性は、単に「地代が入る」ことにとどまりません。定期借地なら、契約満了後に土地が戻る時期を読めます。将来世代へ土地を残したい企業や地主にとって、永久に切り売りするより選びやすい仕組みです。国土交通省は、前払地代方式によって土地所有者が一括で資金を確保しながら、税務上は期間配分で処理できる点も利点として挙げています。

開発会社にとっては、用地取得競争が激しい時代の調達戦略として有効です。共同通信配信の記事が指摘する通り、賃借であれば好条件の土地を確保しやすい場面があります。所有権での仕入れが難しい駅近や企業保有地でも、定借であれば事業化できる余地が出ます。2025年の供給急増は、購入者の節約志向だけでなく、開発側の用地制約が強まったことの裏返しでもあります。

この意味で、定期借地権マンションは価格高騰時代の「割安商品」ではあるものの、本質的には金融・税務・用地戦略を組み合わせた都市開発の形式です。安く見える理由が制度設計にある以上、その出口も制度に縛られます。ここで焦点になるのが、残存期間と中古価値の関係です。

35年価値ピーク説の実像

ローン期間がつくる流動性の境目

「残り35年で価値ピーク」という言い方は、厳密な法則というより、市場実務で共有される経験則です。根拠の一つは住宅ローンです。住宅金融支援機構のフラット35は、定期借地権物件について、通常の借入期間と借地権の残存期間を比べて短い年数が上限になると明示しています。三井住友銀行も、借地権付物件では借入金額や期間に制限が生じる可能性があると案内しています。

ここから分かるのは、残存期間が35年を下回ると、買い手がフルサイズの長期ローンを組みにくくなることです。中古で売ろうとした時、購入希望者が自己資金を多く用意できる層に限られやすくなり、需要の裾野が狭くなります。マンション図書館の解説でも、残存期間35年を境に売却価格が下がりやすい傾向が紹介されています。つまり35年の壁とは、建物が急に傷む年数ではなく、買い手の資金調達条件が変わる境目です。

ただし、それをもって「35年で価値がピークアウトする」と断定するのは粗すぎます。価値は本来、立地、駅距離、専有面積、管理状態、地代水準、解体準備金、近隣の所有権物件との価格差など、多数の要因で決まります。都心立地で価格優位が大きい物件なら、残存期間がやや短くなっても需要が続く場合がありますし、逆に立地が弱く月額負担が重い物件は、もっと早い段階から見劣りする可能性があります。

契約条件と管理が左右する中古価値

残存期間が価値に効くのは、実務だけでなく評価の考え方にも組み込まれています。国税庁の財産評価基本通達では、定期借地権等の価額は借地人に帰属する経済的利益と存続期間を基礎に評価するとされ、前払賃料方式の照会文書でも残存期間年数に応じた現価率を用いる考え方が示されています。言い換えれば、定借の価値が時間とともに減衰するのは制度上も自然です。

それでも中古価値の下がり方は、契約内容でかなり違ってきます。まず確認したいのは、地代改定条項です。物価や固定資産税評価の変化に応じて見直される契約だと、月額負担は将来上がり得ます。次に、前払賃料や保証金の未経過分が売買時にどう扱われるか、地主の承諾が必要か、承諾料があるかも重要です。フラット35が地主承諾や担保設定を要件としていることからも分かるように、借地物件は権利移転の手続きが所有権より複雑です。

さらに重いのが、満了時の処理です。国土交通省は原則として建物収去・原状回復を基本としつつ、近年は建物譲渡特約や建物存置型の工夫もあると整理しています。これは将来のスラム化懸念や解体負担を和らげるための実務的な模索です。もし物件ごとに、満了時の選択肢がどこまで明文化されているかに差があるなら、中古での評価差につながるのは自然です。

購入判断では、「何年住めるか」だけでなく、「何年後に誰へ売れるか」を逆算する視点が欠かせません。たとえば購入から10年後に売却する想定なら、その時点の残存期間が何年か、想定買主が35年近いローンを使えるか、月額負担込みで近隣中古と比べてなお優位があるかを確認すべきです。所有権マンションの感覚で「立地が良ければいつでも売れる」と考えると、出口で誤算が出やすいです。

注意点・展望

今後の見通しとしては、所有権マンションの高値が続く限り、定期借地権マンションの供給余地は残ります。長谷工総合研究所が2024年時点で示していた通り、定借の供給はすでに都心寄りへシフトしており、価格優位を確保できる立地に集中する傾向が強まっています。2025年の急増も、この流れの延長線上にあります。

ただし、投資目線や相続目線では向き不向きが分かれます。満了時に土地が残らない以上、子どもに資産を残したい人には相性が弱いですし、金利上昇や金融機関の審査厳格化が進めば、中古流通のハードルは先に高まる可能性があります。逆に、一定期間だけ都心近接に住みたい、購入時点で所有権との差額を大きく取れる、売却時期を早めに決めているという条件がそろうなら、かなり合理的な選択肢になり得ます。

まとめ

定期借地権マンションの供給急増は、単なる流行ではなく、首都圏の新築市場が9,000万円台へ乗ったことへの制度的な適応です。土地を持たないことで初期価格を下げ、都心立地の取得可能性を広げる一方、地代、解体準備金、残存期間、地主承諾といった制約を引き受ける商品だと理解する必要があります。

「35年価値ピーク説」は、半分は正しく、半分は単純化しすぎです。正しいのは、残存期間が住宅ローン条件を通じて中古流動性を大きく左右する点です。単純化しすぎなのは、35年を境にすべての物件価値が一律で決まるわけではない点です。検討時には販売価格の安さだけでなく、10年後、15年後の残存期間と総負担を試算し、出口まで含めて所有権と比較することが重要です。

参考資料:

• 建設産業・不動産業：定期借地権の解説 - 国土交通省
• 建設産業・不動産業：定期借地権の解説 - 国土交通省
• 定期借地権付きマンションの購入リスクとは？ 売却する際のポイントも解説 | LIFULL HOME’S
• [2024年7月号] 定期借地権マンションの動向 | 長谷工総合研究所
• 首都圏・近畿圏 分譲マンション市場動向 | 長谷工総合研究所
• 首都圏の新築マンション供給は1973年以降の過去最少、平均価格は9,182万円で最高値を更新。2025年市場動向まとめ│中山登志朗のニュースピックアップ | LIFULL HOME’S PRESS
• 敷地が借地の場合 | フラット35
• 〖住宅ローン（新規）〗借地権付の物件でも利用することはできますか？ | 三井住友銀行
• 前払賃料について定めた定期借地権設定契約書の書式例 | 国税庁
• 定期借地権の賃料の一部又は全部を前払いとして一括して授受した場合における相続税の財産評価及び所得税の経済的利益に係る課税等の取扱いについて（照会） | 国税庁
• 定期借地権付き住宅 23年度は減少 小規模傾向も続く | 新建ハウジング
• 〖公表資料〗令和5年・公的主体における定期借地権の活用実態調査結果（概要）を公表 | 一般財団法人 日本不動産研究所
• 定期借地権マンションの資産価値はどうなる？損をしないポイントをくわしく解説 | マンション図書館