はじめに

不動産小口化投資商品「みんなで大家さん」をめぐる問題が、深刻な局面を迎えています。約3万8000人の個人投資家から累計約2000億円もの資金を集めたこの商品は、主力の「シリーズ成田」を中心に配当停止や解約手続きの遅延が発生し、投資マネーの消滅危機が現実味を帯びてきました。

運営会社に対する行政処分、成田空港会社による用地契約の打ち切り、そして1000人超の投資家による集団訴訟と、問題は多方面に広がっています。本記事では、この投資トラブルの全体像を整理し、土地転売による利益構造のカラクリから今後の見通しまでを解説します。

「みんなで大家さん」とは何か

不動産小口化商品の仕組み

「みんなで大家さん」は、2007年9月にスタートした不動産小口化投資商品です。1口100万円から出資が可能で、想定利回りは年7%前後をうたっていました。運営するのは共生バンクグループの都市綜研インベストファンド株式会社で、不動産特定共同事業法に基づく許可を得て事業を展開しています。

仕組みとしては、多数の投資家から少額の出資を集め、その資金で不動産を取得・運用し、得られた賃料収入などを投資家に分配するものです。不動産投資に興味はあるものの、物件を丸ごと購入するには資金が足りないという個人投資家の受け皿として、一定の支持を集めてきました。

累計2000億円の巨大ファンド

サービス開始から約18年で、出資者数は約3万8000人に達し、累計の出資額は約2000億円に上ります。特に主力商品である「シリーズ成田」は、成田空港周辺の約45万6000平方メートルの土地に、ホテルや国際展示場、ショッピングモール、スタジアムなどを備えた巨大複合施設を建設するという壮大な計画で、多額の資金を集めました。

土地転売125倍のカラクリ

「三為」スキームによる評価額つり上げ

この問題の核心にあるのが、土地の取得原価と評価額の著しい乖離です。報道によると、共生バンクグループは「三為（さんため）」と呼ばれる第三者のためにする契約というスキームを活用していました。

具体的な事例として、1484平方メートルの山林が2019年3月に約2036万円で取得された後、2020年11月の「シリーズ成田1号」発売時には約25億3500万円でファンドに組み入れられていたことが明らかになっています。この倍率は実に約124倍です。

原価36億円が2473億円に

成田プロジェクト全体で見ると、土地の取得原価は約36億5000万円と推定されています。一方で、ファンド組み入れ時の土地評価額の合計は約2473億円に達しており、倍率は50倍から最大125倍にもなります。この差額にあたる約1500億円が、グループ内での土地転売を通じて「中抜き」された形になっています。

投資家から集められた出資金の大部分は、この高値で評価された土地の購入代金としてグループ内に流出していた構図です。つまり、投資家の資金がそのまま不動産の開発や運用に充てられていたわけではなく、グループ会社間の取引で大幅に目減りしていたことになります。

グループ内取引で「法の穴」を突く

東京新聞の報道によれば、共生バンクグループはグループ内取引で不動産特定共同事業法の規制をすり抜けていたとされます。通常の不動産取引であれば、仲介業者を通じて市場価格での売買が行われますが、グループ内での転売では価格設定の透明性が担保されにくい構造がありました。

不動産鑑定についても疑問が呈されています。日経不動産マーケット情報の報道では、成田の土地に対して約5000億円という鑑定評価が出されたことについて、複数の専門家が「驚愕」したと報じられています。

行政処分と配当停止の連鎖

2024年6月の業務停止命令

2024年6月、東京都と大阪府は都市綜研インベストファンドおよび販売会社に対し、不動産特定共同事業法違反を理由に業務の一部停止命令と指示を出しました。投資家への情報開示が不十分であったことや、事業運営における問題点が指摘されています。

行政処分を受けて投資家の間に不安が広がり、解約（譲渡契約の締結）の申し出が殺到しました。運営側は2024年7月29日から譲渡手続きを再開したものの、月あたりの譲渡金額に最低5億円以上という予算枠を設けたため、希望者全員の解約には到底追いつかない状況が続きました。

27商品で分配金が未払いに

2025年7月31日、「シリーズ成田」の分配金支払いが遅延となりました。テナントからの賃料が2025年4月以降支払われていないことが理由として挙げられています。その後、成田の9商品にとどまらず、鹿児島のバナナ熟成施設や三重のテーマパークなど、成田以外の9商品でも配当の遅配が発生し、合計27商品が未払いの状態に陥りました。

想定利回り7%をうたっていた商品で配当が完全に停止するという事態は、投資家にとって深刻な打撃です。元本の毀損リスクも現実味を帯びてきています。

成田空港会社の契約打ち切りと集団訴訟

NAAが用地貸し付けを終了

2025年11月、成田国際空港会社（NAA）が「みんなで大家さん」の開発用地について、賃貸借契約を11月末で打ち切ると表明しました。対象は予定地の約4割にあたる約19万平方メートルで、NAAの藤井直樹社長は「造成工事における残工事の遂行能力が確認できず、総合的に判断した」と説明しています。

もともとこの契約は2023年9月満了の予定でしたが、2度にわたり延長されてきた経緯があります。NAAとの契約年額は約1800万円で、契約終了により成田プロジェクトの開発計画は事実上の頓挫が避けられない状況です。

1191人が114億円の返還を求め提訴

2025年11月、全国の出資者1191人が都市綜研インベストファンドに対し、合計約114億円の出資金返還を求める訴訟を大阪地裁に提起しました。これは不動産投資商品をめぐる集団訴訟としては異例の規模です。

さらに、行政の監督責任を問う声も上がっており、国家賠償を求める動きも報じられています。許可を与えた行政側が、なぜ長年にわたり問題を放置してきたのかという点が今後の焦点になる可能性があります。

注意点・今後の展望

不動産小口化商品全体への影響

この問題は「みんなで大家さん」固有の問題にとどまらず、不動産小口化商品全体の信頼性に影を落としています。国土交通省は2025年4月に「一般投資家の参加拡大を踏まえた不動産特定共同事業のあり方についての検討会」を開催し、規制の見直しに着手しています。

投資家としては、高利回りをうたう商品に対して、その裏付けとなる不動産の評価が適正かどうか、グループ内取引がないかどうか、事業の実現可能性はどうかといった点を慎重に確認する必要があります。

投資家が学ぶべき教訓

今回の事案から得られる教訓は複数あります。まず、想定利回りが市場平均を大きく上回る商品には相応のリスクが伴うという点です。年7%という利回りは、低金利環境下の日本では突出して高い水準でした。

また、運営会社の財務状況や事業計画の実現可能性を自ら検証することの重要性も浮き彫りになりました。「みんなで大家さん」の場合、運営会社の総資産規模に比べて集めた資金が桁違いに大きかったことが、早い段階で警告サインとなり得ました。

まとめ

「みんなで大家さん」をめぐる問題は、不動産小口化投資商品の構造的なリスクを象徴する事例です。土地評価額を最大125倍にまでつり上げるグループ内取引、行政処分後も続いた販売活動、27商品に及ぶ配当停止、成田空港会社による用地契約の打ち切り、そして1000人超の集団訴訟と、問題は雪だるま式に拡大しています。

約2000億円の投資マネーがどこに消えたのか、その全容解明には今後の訴訟の進展を待つ必要があります。投資家としては、高利回り商品の裏側にある仕組みを十分に理解し、情報開示の透明性を確認した上で投資判断を行うことが不可欠です。規制当局にも、投資家保護の実効性を高める制度改革が求められています。

参考資料:

• みんなで大家さん、土地評価を72倍につり上げ購入（東京新聞）
• 「みんなで大家さん」集団提訴—1191人が計114億円返還を請求（時事通信）
• 「みんなで大家さん」投資トラブル、成田空港の運営会社が用地の契約を終了した背景（Business Insider Japan）
• 「みんなで大家さん」配当が遅延、行政処分から1年（楽待新聞）
• 2000億円をかき集めた「みんなで大家さん」万策尽きて破綻寸前（週刊現代）
• 「みんなで大家さん」が集めた1500億円はどこへ？（楽待新聞）