はじめに

不動産小口化投資商品「みんなで大家さん」を運営する都市綜研インベストファンド（大阪市）が行政処分を受け、投資家の間に衝撃が走りました。処分が公表された2024年6月17日の午後5時から24時間で、400件以上の解約請求が殺到し、解約請求の総額は28億円以上に達しています。

この問題は行政処分にとどまらず、全国の出資者2,500人規模が約230億円の返還を求める集団訴訟に発展しました。延べ3万8,000人以上から約2,000億円もの資金を集めた「みんなで大家さん」で、一体何が起きているのでしょうか。

本記事では、行政処分の経緯から集団訴訟の現状、そして不動産小口化商品のリスクについて解説します。

「みんなで大家さん」とは何か

不動産特定共同事業法に基づく商品

「みんなで大家さん」は、不動産特定共同事業法（不特法）に基づいて組成された個人投資家向けの不動産ファンドです。運営元は大阪市に本社を置く都市綜研インベストファンドで、販売は「みんなで大家さん販売株式会社」が担当しています。

仕組みとしては、投資家から小口で資金を集め、不動産に投資して得られた収益を分配金として還元するというものです。1口100万円から投資でき、年利6〜7％の高利回りをうたっていたことが多くの個人投資家を引き付けました。

成田空港周辺の大型開発に集中

同社が近年力を入れていたのが、成田空港北西部の大型開発プロジェクトです。大型複合施設の建設を計画し、2020年ごろから「みんなで大家さん成田」シリーズとして複数のファンドを募集。計3万8,000人以上から約2,000億円を集めたとされています。

しかし、開発計画は何度も変更され、施設は完成のめどが立たない状況が続きました。分配金の支払いも滞り始め、投資家の不安が徐々に高まっていきました。

行政処分の内容と背景

大阪府と東京都による処分

2024年6月、大阪府は都市綜研インベストファンドに対し、不動産特定共同事業法に基づく業務の一部停止命令を発出しました。処分の主な理由は以下の通りです。

第一に、重要事項説明の不足です。開発計画が大幅に変更されたにもかかわらず、資産価値や収益性への影響について投資家に十分な説明を行っていませんでした。第二に、誤った不動産情報の提供です。実態と異なる情報が投資家に伝えられていた疑いがあります。第三に、工事の進行状況に関する説明不足です。

さらに、関連会社である「みんなで大家さん販売」も東京都から行政処分を受けています。

初日に400件超の解約請求

行政処分が公表された直後から、投資家の動揺は急速に広がりました。処分公表当日の午後5時から24時間で、投資家400人以上から解約の申し入れがあり、解約請求の総額は28億円以上に達しました。

高利回りの商品に魅力を感じて投資した個人投資家の多くが、行政処分の事実を知って一斉に資金回収に動いた形です。しかし、解約請求をしても実際に返金されるかどうかは別問題であり、多くの投資家が返金を受けられない状態に陥りました。

集団訴訟への発展

1,191人が114億円の返還を提訴

事態は法廷闘争に発展しました。2025年11月、全国の出資者1,191人が都市綜研インベストファンドに対し、計約114億円の出資金返還を求める訴状を大阪地裁に提出しました。

原告の弁護団は「出資者の多くは高齢者であり、老後の資金を投じた方も少なくない。悲惨な状態だ」と訴えています。年金生活者が退職金や老後の蓄えを投じていたケースも多く、被害の深刻さが浮き彫りになっています。

追加提訴で原告2,500人規模に

2026年2月には、新たに約1,300人が契約解除と出資金計約118億円の返還を求めて追加提訴しました。これにより、原告数は計約2,500人、請求総額は約230億円にまで膨らんでいます。

運営側は裁判において「出資金を分割で全額返還する」との和解を申し出たと報じられていますが、原告側はこれを拒否しています。分割返還では完全な回収が保証されないという懸念があるためです。

不動産小口化商品のリスクと注意点

高利回りの裏にあるリスク

「みんなで大家さん」の問題は、不動産小口化商品全般に対する注意喚起として重要です。年利6〜7％という高利回りは、低金利環境においては非常に魅力的に映りますが、その裏には相応のリスクが存在します。

不動産小口化商品は元本保証がなく、対象不動産の価値下落や開発の遅延によって分配金が減少または停止する可能性があります。また、流動性が低く、解約しても即座に資金が戻るとは限りません。

投資判断で確認すべきポイント

不動産小口化商品への投資を検討する際には、いくつかの重要なチェックポイントがあります。まず、運営会社の財務状況と過去の実績を確認することです。次に、投資対象の不動産の具体的な所在地や評価額を把握することです。

さらに、利回りの根拠が明確かどうか、分配金の原資が実際の不動産収益に基づいているかどうかも重要です。過度に高い利回りを約束する商品には、特に慎重な姿勢が求められます。行政処分歴の有無も必ず確認すべきでしょう。

まとめ

「みんなで大家さん」を巡る問題は、行政処分から始まり、400件超の解約請求、そして2,500人規模・230億円の集団訴訟へと拡大しました。延べ3万8,000人から約2,000億円を集めた大型ファンドが破綻の危機に瀕しており、多くの個人投資家が資金回収の見通しが立たない状況に置かれています。

高利回りをうたう投資商品には相応のリスクが伴うという原則を、あらためて認識する必要があります。不動産小口化商品に限らず、投資判断の際には商品の仕組みやリスクを十分に理解し、運営会社の信頼性を慎重に見極めることが重要です。

参考資料:

• 「みんなで大家さん」集団提訴 1100人超、114億円返還求め - 時事ドットコム
• 「みんなで大家さん」出資の1191人が提訴へ 114億円返還求め - 毎日新聞
• 「みんなで大家さん」運営会社を追加提訴 原告、計2500人規模に - 日本経済新聞
• 「みんなで大家さん」破綻危機──成田27商品遅配、1000人提訴 - coki
• みんなで大家さん側が和解申し出「出資金、分割で全額返還」 - 時事ドットコム