小規模マンション管理会社離れが迫る修繕危機と管理組合の自衛策

管理委託契約の更新拒否が表面化する背景

小規模マンションで、管理会社からの値上げ要請や契約更新見送りが現実的な経営課題になっています。管理委託契約は、清掃員や管理員の配置だけでなく、会計、総会運営、建物点検、修繕計画の調整まで含む労働集約型のサービスです。人件費と工事費が上がる局面では、戸数の少ない物件ほど固定費を薄く広げにくくなります。

この問題は「管理会社が冷たくなった」という感情論だけでは捉え切れません。分譲マンションの老朽化、区分所有者の高齢化、理事の担い手不足、修繕積立金の不足が同時に進み、管理会社側も受託物件を選別せざるを得ない産業構造に入りました。管理組合に必要なのは、値上げを拒むか受け入れるかの二択ではなく、自分たちの管理業務を発注者として再設計する視点です。

小規模マンションが採算難に陥る構造

50戸未満が多数派となる管理市場

マンション管理業協会の2025年調査では、会員344社が受託する分譲マンションは10万6159組合、12万5367棟、663万8182戸に上ります。全国マンションストックに対する会員受託戸数のシェアは92.8％とされ、管理会社は日本の分譲マンション居住を支える基盤産業です。

注目すべきは、受託物件の規模分布です。同調査では、管理組合の総戸数が50戸未満の物件が棟数比で52.2％を占めています。1組合あたりの平均戸数は62.53戸ですが、現場感覚では小規模な単棟マンションが管理市場の相当部分を占めています。小規模物件は例外ではなく、業界全体の収益性を左右する中心的な存在です。

一方で、管理会社にとって必要な業務は戸数に比例して単純には減りません。20戸前後のマンションでも、予算案、決算、総会議案、月次会計、出納、点検手配、緊急連絡、保険、滞納対応、長期修繕計画の見直しは発生します。大規模物件なら戸数で吸収できる事務コストが、小規模物件では1戸あたりの負担として重く表れます。

人手不足と資格者配置が生む制約

管理業務主任者の配置も、採算を考える上で見逃せません。マンション管理業協会は、管理会社が事務所ごとに30管理組合に1人以上の専任の管理業務主任者を置く必要があると説明しています。重要事項説明や管理事務報告を担う資格者は、契約を増やせば無制限に薄く使える人員ではありません。

そこに最低賃金の上昇が重なります。厚生労働省の資料では、令和7年度の地域別最低賃金の全国加重平均時間額は1121円で、前年度比6.26％上昇しています。管理員、清掃員、点検会社、コールセンターなど現場を支える人件費が上がれば、管理委託費にも反映されます。清掃回数や管理員勤務時間を据え置いたまま、委託費だけを以前の水準に固定することは難しくなっています。

管理会社側から見ると、採算を圧迫するのは人件費だけではありません。理事会対応が長時間化する、契約範囲外の作業を求められる、修繕判断が先送りされる、居住者間トラブルの調整を過度に期待されるといった管理負荷もあります。小規模マンションでは担当者が複数物件を兼務しやすい一方、1物件ごとの手間が読みにくいと収益が崩れます。

標準管理委託契約書は、管理組合と管理会社が協議した内容を契約書として明確にするための指針です。国土交通省は2023年改訂で、書面の電子化、IT総会・理事会、担い手確保、働き方改革などへの対応を盛り込みました。これは、管理業務の現場が従来の人的サービスの延長では維持しにくくなっていることを示しています。

したがって、管理会社からの値上げや契約更新見送りは、単なる強気交渉とは限りません。管理会社が「受けたい物件」と「受けにくい物件」を選別する局面では、管理組合側も発注内容を棚卸しし、必要なサービス、住民で担う作業、外部専門家に切り出す業務を分ける必要があります。

築古化と修繕費高騰で揺らぐ資金計画

築40年以上ストックの急増

国土交通省の基礎データでは、2024年末時点の分譲マンションストックは約713.1万戸です。令和2年国勢調査の1世帯あたり平均人員2.2人を掛けると、約1600万人が居住している推計になります。マンションは都市部の住宅商品ではなく、国民生活を支える社会インフラになっています。

老朽化の速度はさらに重い数字で表れます。国土交通省は、2024年末時点で築40年以上のマンションが約148万戸存在し、10年後には約293.2万戸、20年後には約482.9万戸に増える見込みとしています。築40年以上は10年で約2.0倍、20年で約3.3倍です。建物の劣化だけでなく、設備更新、耐震性、給排水管、外壁、防水、エレベーター更新といった大規模な支出が連続します。

築古化は、居住者側の意思決定にも影響します。令和5年度マンション総合調査では、区分所有者のうち70歳以上の割合が前回調査の22.2％から25.9％へ上昇しました。永住意識は60.4％で、高齢になるほど高まる傾向があります。長く住み続けたい人が多い一方、修繕積立金の増額や一時金徴収に合意する負担感は大きくなりやすい構造です。

管理組合運営の弱さも数字に出ています。同調査によると、直近の通常総会への出席割合は、委任状と議決権行使書を含めれば平均88.5％ですが、これらを除く実出席の平均は24.6％です。専門委員会を設置していない管理組合は52.5％で、外部役員の選任を検討している、または将来必要なら検討したいマンションは34.6％でした。理由は区分所有者の高齢化が42.7％、役員のなり手不足が42.3％です。

修繕積立金不足を広げる段階増額方式

資金面では、修繕積立金の見直しが最大の焦点です。令和5年度マンション総合調査では、管理に関して取り組むべき課題として「修繕積立金の積立金額の見直し」が36.2％で最も多く、「長期修繕計画の作成又は見直し」が33.0％で続きました。管理費・修繕積立金を3カ月以上滞納している住戸があるマンションも30.1％あります。

国土交通省は2024年6月、長期修繕計画作成ガイドラインと修繕積立金ガイドラインを改定しました。将来にわたり安定的に積立金を確保する観点から、均等積立方式が望ましいとしています。段階増額積立方式については、均等積立方式とした場合の月額を基準に、初期額は0.6倍以上、最終額は1.1倍以内という考え方を示しました。

段階増額方式は、新築販売時の月々負担を小さく見せやすい半面、築年数が進むほど負担増が顕在化します。小規模マンションでは、反対者が一定数いるだけで総会決議が難しくなり、増額の先送りが続きやすくなります。修繕積立金が足りないと、必要工事の延期、借入、一時金徴収、仕様の過度な削減という選択を迫られます。

管理会社は、こうした資金不足の現場で説明役や調整役を担います。しかし、管理会社が修繕積立金を増やす決定権を持つわけではありません。議案を作り、資料を示し、総会を支援しても、最終的に決めるのは区分所有者です。管理会社から見ると、必要な値上げや修繕判断が通らない物件は、将来の苦情、緊急対応、未収リスクを抱える物件になります。

ここに小規模マンションの難しさがあります。修繕費は建物単位で発生し、配管や外壁の劣化は戸数の少なさに配慮してくれません。ところが、費用を負担する人数は限られます。管理会社にとっても、収益の薄い小規模物件ほど説明と調整の手間が重くなり、契約継続の合理性を問う判断につながります。

大規模修繕談合リスクと発注透明化の要点

管理会社離れのもう一つの深刻さは、大規模修繕の発注局面で表れます。管理組合の内部に建築、会計、法務の専門性が乏しい場合、設計コンサルタントや施工会社の提案を十分に比較できません。国土交通省は2018年、大規模修繕工事944事例を対象に実態調査を行い、工事金額、工事内訳、設計コンサルタント業務の内容や業務量を統計的に整理しました。

同省は、発注者である管理組合の利益と相反する立場に立つ設計コンサルタントの存在を指摘しています。具体例として、格安のコンサルタント料金で受託し、バックマージンを支払う施工会社が受注できるよう不適切な工作を行い、割高な工事費や過剰な仕様を誘導する事態を挙げました。管理組合には、工事項目、戸あたりや床面積あたりの工事金額、工事監理の業務量を同規模物件のデータと比較することが求められます。

大規模修繕は周期的にも避けられません。国土交通省の実態調査報告書では、平均修繕周期は12〜15年が全体の約7割とされます。大規模修繕の回数と築年数の関係では、1回目の中央値が15年、2回目が28年、3回目以上が40年です。築古マンションほど、次の修繕を先送りする余地は狭まります。

2026年6月には、マンション大規模修繕工事を巡り、設計コンサルタント会社2社と施工会社36社が受注会社や価格を事前に調整していた疑いがあるとテレビ朝日が報じました。報道では、100を超える工事が対象とされ、課徴金は約16億円となる見通しとされています。公的な命令内容は最終確認が必要ですが、民間マンションの修繕工事でも談合リスクが現実に注目されていることは明らかです。

発注透明化の基本は、安い見積もりを集めることではありません。仕様書の作成者、施工会社の選定過程、見積条件、辞退会社の理由、工事監理者の独立性、追加工事の承認手続きまで、後から説明できる形に残すことです。小規模マンションほど理事の人数が限られるため、マンション管理士、建築士、弁護士などを単発で使う判断も現実的です。令和5年度マンション総合調査でも、専門家を活用しているマンションは41.4％に達しています。

今後は、管理計画認定制度の活用も管理会社との交渉材料になります。認定基準には、総会の定期開催、管理規約の作成、管理費と修繕積立金の区分経理、30年以上の長期修繕計画、修繕積立金の水準、組合員名簿や居住者名簿の整備が含まれます。これは行政の制度であると同時に、管理会社に対して「この組合は運営の基礎が整っている」と示す信用情報にもなります。

管理組合が契約交渉で備える実務チェック

管理会社に切られない管理組合になる第一歩は、値上げ要求の金額だけでなく、業務仕様と負荷を分解して見ることです。管理員勤務、清掃、会計、理事会支援、総会支援、緊急対応、点検立ち会い、修繕提案を一覧化し、契約外の依頼を常態化させないことが重要です。住民側で担える作業を明確にすれば、値上げ交渉にも代替案が生まれます。

第二に、長期修繕計画と修繕積立金を早めに見直すことです。管理会社の更新時期が迫ってから資金不足を議論しても、相手からは高リスク物件に見えます。30年以上の計画、大規模修繕2回以上を含む見通し、滞納対応、名簿整備をそろえれば、管理計画認定の取得だけでなく、次の管理会社探しにも効きます。

第三に、大規模修繕の発注を理事会だけで抱え込まないことです。見積条件を統一し、工事監理者の独立性を確認し、同規模物件の単価や工事項目と比較する仕組みを作る必要があります。小規模マンションほど、専門家費用を惜しんだ結果、工事費や追加工事で大きく失うリスクがあります。

管理会社離れは、管理組合にとって不利な市場環境です。ただし、契約内容、資金計画、意思決定の透明性を整えた組合まで一律に見放されるわけではありません。これからの小規模マンション管理は、管理会社に任せる時代から、管理会社と専門家を選び使う時代へ移ります。資産価値を守る発注者能力こそが、最も現実的な自衛策です。

参考資料:

• マンションに関する統計・データ等 - 国土交通省
• 分譲マンションストック数の推移（2024年末現在） - 国土交通省
• 築40年以上の分譲マンション数の推移（2024年末現在） - 国土交通省
• 令和5年度マンション総合調査 - 国土交通省
• 令和5年度マンション総合調査結果 概要編 - 国土交通省
• 令和7年マンション管理受託動向調査結果概要 - マンション管理業協会
• 管理業務主任者試験及び講習 - マンション管理業協会
• マンション標準管理委託契約書を改訂しました - 国土交通省
• マンション管理 - 国土交通省
• 長期修繕計画・修繕積立金ガイドライン改定 - 国土交通省
• マンション大規模修繕工事に関する実態調査 - 国土交通省
• 令和3年度マンション大規模修繕工事に関する実態調査報告書 - 国土交通省
• 管理計画認定制度 - 国土交通省
• 令和7年度地域別最低賃金額改定の目安について - 厚生労働省
• マンション大規模修繕工事 施工・設計コンサルが談合か - テレビ朝日