はじめに

東京の新築マンション市場では、価格高騰がもはや一過性の現象ではなくなっています。2026年3月にかけては中東情勢の緊迫化を受けて原油価格が急騰し、住宅やマンションの建設費に再び上振れ圧力がかかりました。資材高は2022〜2023年の「一巡」で終わらず、今度は石油由来素材、物流費、電線・ケーブル、生コンといった項目を通じて、別の形で建設現場へ戻ってきた格好です。

問題は、今回のコスト上昇が「需要の強さ」だけでなく、「供給が増えにくい都心部」という市場構造と重なっている点にあります。高くても売れるから上がるのではなく、高くしないと供給が成り立ちにくい局面に入りつつあります。本記事では、原油高がなぜマンション価格に波及するのか、東京の新築市場では何が価格を支えているのか、そして今後どこを見れば相場転換を判断できるのかを整理します。

原油高が住宅価格へ波及する経路

石油由来素材と物流費の二重圧力

野村総合研究所によると、米国とイスラエルによる2026年2月28日のイラン攻撃後、WTI原油先物価格は攻撃前の1バレル67ドル程度から3月9日に一時120ドル近くまで上昇しました。資源エネルギー庁も、中東情勢の緊迫化を受けて日本の原油中東依存度が9割超である点を改めて示し、3月下旬から国家備蓄原油の放出に踏み切っています。JETROの2026年2月時点の整理でも、2025年の日本の原油輸入量の94.0％を中東が占めました。

この原油高は、ガソリン代の上昇だけで終わりません。帝国データバンクは、原油価格上昇が企業の生産・輸送コストを通じて幅広い財・サービスに波及し、消費者物価を0.25〜1.26ポイント押し上げ得ると試算しています。建設業でみれば、現場の重機燃料、資材輸送、工場の熱源、包装材までコスト増要因になります。建設費は「資材費」だけではなく、エネルギーと物流を含む総合コストだと見る必要があります。

加えて、マンションで使う断熱材、配管、接着剤、塗料、壁材の一部はナフサ由来です。石油化学工業協会によると、2024年の輸入ナフサの73.6％は中東由来でした。つまり、ホルムズ海峡の混乱は、原油そのものだけでなく、住宅建材の原料供給にも直結します。テレビ朝日の2026年3月30日報道では、断熱材の値上げ幅が40％と通知され、一般的な住宅1軒あたりで50万円程度のコスト増になるケースが紹介されました。木造住宅の事例ではありますが、石油由来部材の急騰が現場感覚としてすでに出始めていることを示します。

建築費指数が示すコスト高の持続

「原油高が落ち着けば建設費もすぐ下がる」とは言い切れません。建設物価調査会の2026年2月分建築費指数では、東京の集合住宅（RC造）の工事原価指数は143.2で、前年同月比5.9％上昇しました。上昇寄与として目立ったのは、生コンクリート、電線・ケーブル、木工、衛生機器などです。最近は鉄筋や一部鋼材の寄与がマイナスの月もありますが、それでも建築費全体は上がっています。コスト上昇が「鋼材ショック」から「複数資材のじわ高」へ移っているためです。

建設資材物価指数でも、東京の建築部門は2026年3月に143.7と前年同月比3.4％上昇しました。さらにセメント大手の住友大阪セメントは、2025年4月からセメント・固化材をトン当たり2200円以上値上げしています。理由として、輸送コスト増、諸資材高騰、労務費、投資関連工事費の上昇を挙げました。建設会社が「今だけ我慢」できる局面はすでに過ぎており、ゼネコンからデベロッパー、さらに販売価格への転嫁が進みやすい条件がそろっています。

都心マンション市場で続く価格高騰

価格を押し上げる都心集中と供給制約

建設費が上がっても、供給が潤沢なら売価転嫁は難しくなります。ところが東京の新築マンション市場では、都心立地の希少性がむしろ強まっています。長谷工総合研究所によると、2025年の首都圏新築マンション平均価格は9182万円で前年比17.4％上昇し、都内23区では平均価格が1億3613万円と同21.8％上昇しました。超高層物件や高利便立地の比率上昇が背景にあり、単純な「高級物件だけの特殊要因」とは言いにくい上がり方です。

一方で供給は増えていません。長谷工総合研究所は、2025年の首都圏新規供給戸数を2万1962戸と整理し、2026年予測は2万3500戸にとどまるとみています。数字だけ見れば微増ですが、都心で用地が潤沢に戻るわけではなく、2025年以前着工物件の持ち越し比率も高い状態です。つまり「作れば大量に出せる」市場ではありません。価格が高くても供給不足が解消しにくいため、コスト増が相場に残りやすい構造です。

この状況では、販売会社は面積縮小や仕様調整で価格の見え方を抑える一方、グロス価格そのものも引き上げやすくなります。特に都心部の億ションは、土地取得費、工期長期化、設備の高級化が重なりやすいため、追加コストの価格転嫁余地が相対的に大きい層です。建築費が5％前後上振れする局面では、販売価格が数百万円から1000万円単位で動く住戸が出ても不思議ではありません。

パワーカップル市場の限界と二極化

もっとも、すべての物件が同じように値上がりするわけではありません。都心の超高額物件は海外資金や富裕層の需要で支えられやすい一方、一次取得層向け物件は住宅ローン金利と実需の上限に制約されます。首都圏市場では初月販売率が63.9％と70％を下回り、年末分譲中戸数や完成在庫も増えています。売れ行きは鈍っているのに価格が下がらないのは、需要が強いからというより、供給側が簡単には値下げできないからです。

そこで起きやすいのが二極化です。都心部では「高くても出せば売れる物件」が残り、郊外や面積調整型の物件では価格抑制が進みます。購入者側から見れば、同じ首都圏でも価格の伸び方が全く違う市場になります。パワーカップル層が都心新築から都心中古、あるいは城東・城北の新築へ流れる動きが強まれば、今後は中古相場にもコスト高の影響が波及しやすくなります。

注意点・展望

短期的に注意したいのは、原油価格の落ち着きとマンション価格の落ち着きが必ずしも同時ではない点です。建設会社は先行調達と長期契約を抱えており、いったん上がった材料費や外注費は数カ月遅れて工事原価に表れます。逆に、原油急騰が数週間で収束しても、見積単価や販売価格はすぐには元に戻りません。住宅価格に反映されるのは、スポット価格よりも「この先も高いかもしれない」という調達側の警戒感です。

また、今回の価格上昇はすべてが中東危機起点というわけでもありません。2024年問題以降の輸送費、人手不足、再開発の複雑化、金利上昇による事業採算の悪化も同時進行しています。したがって相場を見る際は、原油だけでなく、建築費指数、建設資材物価指数、セメントや電線の価格改定、都心物件の供給戸数を一体で追う必要があります。原油相場が落ち着いても、都心供給が細いままなら価格水準は高止まりしやすいままです。

まとめ

億ションの高騰が続く背景は、単なる投機マネーや都心人気だけではありません。2026年春の中東情勢は、日本の原油調達、ナフサ由来素材、物流、建設資材に連鎖的なコスト上昇をもたらし、それがRCマンションの建築費指数にも表れ始めています。そこに都心部の供給制約が重なることで、販売価格へ転嫁しやすい構造ができています。

今後の焦点は、原油高が一時的ショックで終わるのか、それとも資材・物流コストの再上昇を固定化するのかです。購入者にとっては「価格が高いか安いか」だけでなく、建築費が下がりにくい市場なのかを見極めることが重要です。都心新築を検討するなら、物件価格だけでなく、供給時期、面積調整、管理費修繕費、金利条件まで含めて判断する姿勢がこれまで以上に求められます。

参考資料:

• イラン情勢を受けた原油価格上昇の日本経済・国民生活への影響 - 野村総合研究所
• 中東情勢を踏まえた石油及び関連製品等に関する対応 - 資源エネルギー庁
• 日本は引き続き中東とアフリカから資源を輸入、2025年貿易統計 - JETRO
• 石油化学用原料ナフサ - 石油化学工業協会
• 原油価格高騰が物価および家計支出に与える影響 - 帝国データバンク
• 建設物価 建築費指数 2026年2月分 - 建設物価調査会
• 建設資材物価指数 - 建設物価調査会
• 首都圏・近畿圏 分譲マンション市場動向 - 長谷工総合研究所
• セメント・固化材の価格改定について - 住友大阪セメント
• ホルムズ海峡封鎖 日本の住宅市場を直撃 - テレビ朝日