20代の持ち家率はなぜ上がるのか、住宅高騰下の早期購入心理分析

2026年春の若年持ち家前倒し圧力

2026年春の住宅市場をみると、一見すると矛盾した現象が起きています。価格は上がり続け、金利の先高観も残る一方で、若い共働き世帯の持ち家取得はむしろ前倒しされています。表面だけ見れば「若者の持ち家志向が強まった」と映りますが、実態はもっと切実です。家賃も売買価格も上がるなかで、買わないことのコストが急に重くなり、「高いが今のうちに」という判断が増えているからです。

この記事では、若年層の持ち家率上昇を単なる価値観の変化としてではなく、住宅価格高騰、中古住宅シフト、共働き前提の借入拡大という三つの要因から整理します。あわせて、早期購入の合理性と危うさを両面から読み解きます。

価格上昇が若年購入を前倒しする市場環境

地価と住宅価格の同時上昇

2026年3月18日に国土交通省が公表した令和8年地価公示では、2025年1月から2026年1月までの全国平均で住宅地が2.1％上昇し、5年連続の上昇となりました。上昇幅は前年と同水準で、住宅地の値上がりが一時的な反発ではなく、基調として続いていることを示します。土地の値上がりが続く局面では、新築価格が下がりにくく、買い手の「待てば安くなる」という期待は持ちにくくなります。

同じ方向を示すのが不動産価格指数です。国土交通省が2026年2月27日に公表した2025年11月分では、住宅総合指数は147.3、マンションは223.5でした。2010年平均を100とする指数なので、特にマンション価格の伸びが大きいことが分かります。価格上昇が長く続くと、若い世帯にとっては「頭金を貯めてから買う」戦略がむしろ不利になりやすく、購入の前倒しを誘発します。

首都圏で鮮明な新築高騰と中古急騰

市場実勢はさらに切迫しています。不動産経済研究所の集計を報じた2026年3月2日付の記事では、2026年1月の首都圏新築マンション平均価格は8383万円でした。都心6区では1億9462万円に達しています。新築を狙える世帯は明らかに限られ、初めて家を買う20代にとっては価格の入口自体が高くなりました。

その結果、需要は中古へ流れます。東京カンテイの2025年年間版によると、首都圏の中古マンション70平方メートル換算価格は平均5796万円で、前年比22.1％上昇しました。東京都は31.1％の上昇です。ここで重要なのは、「新築が高いから中古に逃げる」と言っても、中古も十分に高くなっている点です。買い手は割安な選択肢へ逃げているのではなく、より高くなる前に相対的にましな選択肢を確保しようとしているのです。

若年持ち家率上昇を支える共働きと借入拡大

20代の持ち家志向というより、住居費圧力への適応

若年層の持ち家率上昇は、2025年に突然始まった話ではありません。2024年に公開された複数の解説記事では、総務省の家計調査をもとに、2023年度の20代持ち家率が35.2％で過去最高だったと紹介されています。少なくともここ数年、若年層の取得時期は前倒し方向に動いてきたとみるのが自然です。

背景には、価値観の保守化だけでなく、住居費の圧力があります。日本総研は2026年3月のレポートで、家賃上昇は賃貸で暮らす低所得世帯や若年世帯に負担が集中しやすいと指摘しました。賃貸でも負担が軽くならないなら、都市部では「高い家賃を払い続けるより、返済可能な範囲で早く買う」という発想が強まりやすくなります。持ち家率の上昇は、楽観の表れというより、住居費インフレへの適応とみた方が実態に近いでしょう。

共働き前提の購入と中古シフト

ただし、その適応は家計に余裕があることを意味しません。住宅金融支援機構の2024年度フラット35利用者調査では、平均世帯年収は669万円で、本人と収入合算者の合計と明記されています。新築マンションの所要資金は5592万円、中古マンションでも3033万円です。価格上昇に対して、単独年収ではなく共働き合算で対応する構図が強まっていると読めます。

同じ調査では、中古住宅の利用割合が34.8％と前年度から7.4ポイント上がりました。若い世帯が取得を急ぐほど、新築一本ではなく、中古や郊外、小ぶりな面積へ選択肢を広げる必要が出ます。これは「住宅を持てる若者が増えた」というより、「持つために条件調整を強いられる若者が増えた」と言い換えた方が正確です。

返済負担も軽くありません。生命保険文化センターが住宅金融支援機構の2024年度調査をもとにまとめたデータでは、マンション購入者の月々の予定返済額は15万9500円、中古マンションでも9万3400円でした。総返済負担率は20％から27％程度です。これ自体は金融機関の審査内に収まる水準ですが、教育費や保育費が本格化する前の時期に組まれやすい点が若年世帯の難しさです。今は通っても、数年後の家計には別の圧力が加わります。

金利正常化と修繕費が迫る家計リスク

金利正常化と修繕費上昇の二重リスク

日本銀行は2024年3月19日にマイナス金利政策を解除しました。急激な金利上昇局面ではないものの、住宅購入者の心理には「今後は借入環境が悪化しやすい」という先回りが働きます。価格上昇と金利正常化が同時に意識されると、需要は前倒しされやすくなります。早く買う判断には一定の合理性があります。

一方で、リスクは購入時点ではなく購入後に表面化します。中古マンションでは管理費と修繕積立金の上昇、新築では将来の住み替えコスト、共働き世帯では出産や転職による収入変動が重なりやすいからです。20代で小さめの住戸を買う戦略は、資産形成の入口になり得ますが、同時に「次の住み替えも高い」という問題を先送りする面があります。

2026年以降の見通し

2026年時点で、地価公示も不動産価格指数も上昇基調を維持しています。供給制約の強い都市部では、短期的に価格が大きく緩む材料は多くありません。そのため、若年層の早期購入圧力も当面は残る可能性が高いです。

ただし、今後の焦点は「持ち家率が上がるか」より「無理のない取得が増えるか」です。住宅価格の高騰が続いたまま、合算収入と長期借入だけで吸収する構図が強まれば、購入件数が増えても家計の耐久力は弱くなります。若年取得の増加を前向きな話としてだけ捉えるのは危険です。

20代持ち家率上昇と住居費インフレ

20代の持ち家率上昇は、住宅価格高騰に逆行する現象ではありません。むしろ、価格が上がり続けるからこそ、若い共働き世帯が購入時期を前倒ししていると読むべきです。地価、新築価格、中古価格のいずれも上昇し、賃貸負担も軽くならないため、「まだ早いが今買う」という判断が合理化されています。

ただし、その合理性は家計の安全を保証しません。共働き合算、中古シフト、小さめ住戸という工夫で入口を通れても、金利、修繕費、住み替え費用の負担は残ります。これから住宅市場を見るうえでは、若年層の取得増加を景気の明るい材料とだけ捉えず、住居費インフレが家計行動をどう変えているかを見極める視点が欠かせません。

参考資料:

• 家計調査 家計収支編 二人以上の世帯用途分類 005 用途分類（世帯主の年齢階級別） | 政府統計の総合窓口
• 20代の持ち家率が過去最高を記録！ Z世代への意識調査から、そのワケを読み解く | Finasee
• Z世代は堅実的か、持ち家の早期購入を意識 | Forbes JAPAN
• 令和8年3月18日 令和8年地価公示を公表しました | 国土交通省
• 不動産価格指数（令和7年11月・令和7年第3四半期分）を公表 | 国土交通省
• 東京カンテイ プレスリリース 中古マンション価格（年間版）2026年1月22日
• 1月の新築マンション 首都圏、契約率は56％ 不動産経済研 | 週刊住宅タイムズ
• 2024年度 フラット35利用者調査結果 | 住宅金融支援機構
• 住宅の平均購入価格と住宅ローン返済額はいくらくらい？ | 生命保険文化センター
• 金融政策の枠組みの見直しについて | 日本銀行
• 家賃上昇が家計の格差拡大の火種に | 日本総研